農貿市場設計降低公攤率，提高得房率的技巧
為了兼顧效益與長久經營，在得房率取舍時，就不得不兼顧規范、購物舒適度、單個攤位單元的劃分。
農貿市場設計時，攤位的布局是影響格局的第一步，這一步一旦成型，就基本上決定了項目的攤位租金總收益。
首先影響總租金的決定數據即是營業面積利用率，也可直稱得房率。
營業面積利用率（得房率）是什么
即實際營業面積/總建筑面積。與之相反的是公攤率，公攤率+得房率=100%。
因為有效的營業面積才能產生效益，所以理論上得房率越高，可以產生租金收益的攤位面積（攤位數量）就越大。
一、得房率的閾值
通常來說，大部分市場的營業面積利用率都在50%-55%之間。
這是因為，商場消防設計規范、農貿市場設計規范中有部分強制條款，對市場的通道寬度、出入口數量及寬度、配套用房的最小面積等，做出了明確規定。例如購物主通道需不小于3米，次通道不小于2.5米，其它通道不小于2米，必須配備檢測室且面積不小于15平方米等。為了滿足例如以上的所有規范，則至少有45%的建筑面積需要規劃為通道、配套用房，如此便形成了得房率55%這個閾值。
一味追求得房率的誤區
為了提高出租收益，就要讓得房率最大化，盡量高于55%。部分市場項目的得房率可以做到接近58%或60%，甚至銷售型的市場可以做到得房率高于65%。
誤區1：減小購物通道寬度，拓寬攤島外輪廓
設計規范、消防規范要求，主通道寬度不小于3米，為了提高得房率而把主通道、次通道寬度減少為1.5-1.8米的例子很多，這樣既可以提高得房率，又能讓購物通道更加擁擠，顯得市場人氣旺盛，但會增加驗收不通過的風險。
?。ū疚慕谷魏无D載、摘錄行為，違者必究法律責任。）
誤區2：減少購物通道數量，合并多排攤島
?。ㄈ鐖D所示，取消所有攤位與攤位之間的縱向通道，只保留橫向通道，變相讓攤島變成長條形狀，從數據上確提高了得房率，降低了公攤）
把原本縱橫交錯的購物通道取消一部分，例如只保留橫向通道而取消所有的縱向通道，變相將攤位環島由正方形拉長為長方形，更有甚者直接讓攤島貫穿南北或東西的兩端，不留任何橫穿的通道，以此來提高得房率。這個辦法并不會與規范相抵觸，相對而言是不良后果最不明顯的做法，只是攤島越的長度越長，越讓顧客失去購物耐心，使得整體動線規劃極不合理。
當然，為了減少公攤率，很多人可謂無所不用其極，除了以上兩個例子外，還有很多不計后果的做法，這些項目為了提高得房率所做的舉措大部分都與規范相沖突，或是以犧牲實用性為代價而減少公攤，最后無法通過監管部門驗收，不得不返工整改，徒耗錢糧。
二、提高得房率、降低公攤率的合理舉措
舉措1：共享理念
以共享思維模式來解決配套功能，例如蔬菜整理間、熟食預進間等，這些功能都是規范要求必須配備的，但我們可以在一定程度上以“借用”的思維來處理，多個蔬菜攤位共用一個整理間，兩個熟食營業房共用一個預進間，既滿足了規范要求，又能節約空間，何樂而不為呢？
?。ㄈ鐖D所示，為4個熟食營業房，共用2個預進間的巧妙規劃。相對于每個熟食營業房分別設置預進間的標準化做法，節約了2個預進間的公攤面積）
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舉措2：減小必須配套的功能用房，取消非必要的功能用房
檢測室、休息區等功能，這些都是市場設置規范所要求必須配套的，但應該認真研讀規范，在滿足規范的前提條件下，盡可能不造成面積的過度浪費。例如部分地區的檢測室要求面積達到15平方米，休息區至少設置2處，那么我們的檢測室就嚴格按照15平方米進行設計，休息區因為未作面積要求，故只需選擇2處非黃金位置，設置一排座椅即可，既符合規范，也滿足了顧客休息所需。
舉措3：充分利用每一寸空間
經營死角、扶梯下方、出入口公共過道側面，這些區域都是容易被忽視的空間，提高空間利用率就是提高得房率，降低公攤率的本質辦法。
（如圖所示，自動扶梯下方的傾斜空間，被充分利用，右側規劃了一間店面、左側規劃了一間配套用房）
三、得房率與合理化經營的平衡點
一味追求高得房率，很容易實現數據上的理想狀態，但無疑是對合理經營的放棄，一個擠滿了商鋪，購物通道匱乏，缺少配套設施的市場，一定是相對不利于經營的，容易在開業后短期內生意轉冷、一蹶不振。
只追求合理經營，忽視得房率，忽視商業面積的占比，也不可取，猶如飲鴆止渴，雖爭取了所謂長效經營，但這是天真的理想鄉。不建立在效益基礎上的經營，又如何能夠長久。
為了兼顧效益與長久經營，在得房率取舍時，就不得不兼顧規范、購物舒適度、單個攤位單元的劃分。銷售類的項目則還必須考慮單個攤位的總價在可接受范圍內，例如攤位不超過12萬元/個，營業房不超過30萬元/個的總價，那么就要求對單元面積的設置需權衡其上限，不可突破總價。
綜上所述，我更建議公益為主的農貿市場設計項目，把得房率控制在45-55%之間為宜；若為實現效益最大化，則應把得房率爭取提高至55-59%之間較為合適。
世上沒有相同的兩片樹葉，也不會有完全可以套用的法則，每個市場都有著其自身的特點，取之于民、用之于民是永遠不變的主旨。
?。ū疚慕谷魏无D載、摘錄行為，違者必究法律責任。）
