農貿市場改造的選址

農貿市場改造是對原農貿市場眼前和潛在的價值的最大利用，

農貿市場改造的選址，其實就是在一片區域中，

用敏銳的眼光找尋潛在價值最大的那個老農貿市場。

老城區改造，是目前全國城市化建設的一個重心，圍繞著老城區改造，是棚改計劃、城市公共基礎設施等一系列的工作。農貿市場改造也成為了一項重要的課題，一方面是政府需要改造后的農貿市場能夠在民生工程中發揮重要的作用，另一方面是改造農貿市場能夠帶來足夠的盈利。唯有這樣，大量農貿市場的改造才能夠得到有效的推進。

而農貿市場的改造，應該如何選址，什么樣的舊農貿市場改造后，能夠在政府、民生和商業中達到三贏，而作為農貿市場改造的商家，選址成為了重要的課題。這一小節，我將對農貿市場改造的選址做一個闡述。

農貿市場改造的選址，

更多時候是需要的是激活！

我對農貿市場改造的選址有一個基本的觀點，那就是農貿市場改造，不僅僅是裝修上的改造，更深刻應該叫農貿市場的激活，對原農貿市場眼前價值和潛在價值最大化的利用。而我們對于農貿市場改造的選址，其實就是在一片區域中，用敏銳的眼光找尋潛在價值最大的那個老農貿市場。

農貿市場的改造，更多的時候是需要用對整片區域有著清晰的思考，對消費者的習慣調查有自己的了解。改造并非僅僅只是重新裝修一下，更重要的是對原農貿市場的經營有著全面的了解，并且結合實際情況，作出正確的SWOT法則的判斷。農貿市場的改造，更前衛一點，應該叫激活，激起這個農貿市場的價值最大化。而選址，則是對原農貿市場價值的重新評估。

農貿市場改造的選址，有哪幾個基本考察點：

1. 毋庸置疑，農貿市場改造的選址，一定原本就是老的農貿市場；
2. 周邊商業環境；
3. 周邊人口分布；
4. 原市場建筑裝修條件；
5. 原市場經營狀況；

周邊商業環境是一個整體的概念，這是由消費者的購物習慣決定的?，F代人的消費時間是非常寶貴的，整體的商業布局必須要符合當地人的消費習慣。最經典的莫過于餐廳加電影院，這就是最簡單的商業布局。我們經?？梢钥吹?，商業環境越是布局完整，其商業氛圍越濃厚的地段，必然會帶來更多的購物人流，而農貿市場作為其中一個環節，更可以從中獲得流量，從而帶來消費。但是，農產品的購物需求是有其特殊性的，所以一味去講究純商業地段，其實是對農貿市場的客戶群體認識產生偏差，阻隔了農產品購物需求。所以在商業環境中因素需要適中，以連貫為宜，同時需要結合居住因素。

單從周邊商業環境分析，

不適合選址為農貿市場改造項目的情況一般有：

1. 城區的商業中心地帶，周邊游客多于常住居民，雖然看似流量極大，但對農產品的購物需求較低，前期容易讓人誤以為高流量=高收益，最終發現高流量中，也存在著購物需求方向的分歧；

2. 商業連貫性差，雖然看似周邊人口集中，但人口集中的同時，又相對分散為零散的幾個團體，比如廠礦區的配套商業，如果遠離居住區，則很容易被截留，即使改造花費心血，卻無法帶來直觀效益；

3、商業氛圍不夠濃厚，卻同時又不是住宅區的最優首選，這類農貿市場即使不進行改造，也會面臨招商、留住商戶上的困難；

4、附近500米以內有大型商場，其中帶有生鮮業態，這類農貿市場項目具有一定的競爭風險，若計劃投入改造需謹慎，改造后規模不可超出實際農產品需求總和；

那么從周邊商業環境分析，

適合選址作為農貿市場改造項目的有哪些適宜條件。

1. 商業連貫，業態完整，農貿市場是其中唯一的農產品交易場所，且與住宅區不遠或臨近住宅區；
2. 農貿市場的存量客戶具備相當的黏性，在很多家庭中，買菜者常常以中老年人居多，他們都十幾年甚至半輩子常年在一個農貿市場中購買農產品；
3. 農貿市場在交通上較為便利，不用太過于周轉；
4. 之前這個農貿市場其輻射的常住人口較多，并且一直以來擁有較高的知名度。

從周邊人口分布來看，一目了然：

1. 周邊人口分布密集，緊鄰住宅區，農貿市場改造價值較大；
2. 周邊人口分布稀疏或與住宅區距離遠，則農貿市場改造價值較小；

越是常住人口集中的地段，也就是住宅小區住戶越多的地段，其農貿市場的受眾越廣，改造升級后收益群體也更廣。而周邊人口密度極大的農貿市場，有可能發生供不應求的現象，此狀況下的改造升級，就應該兼顧擴容，擴大市場容量來滿足實際需求，同時也可以解決攤販因生意太好導致的不規范經營問題。而在周邊人口密度較低，或因故發生了人口遷移的地段，其農貿市場需求量正在衰減，改造升級時農貿市場的體量應該適當縮減，把原市場的部分區域可以更改為其它配套用途，例如配套停車、便民餐飲、辦公公益等等。

從原市場建筑裝修條件來看，原本建筑已經十分陳舊，或是建筑格局本就不適合做農貿市場的老項目，其改造升級后，不一定能起到預期的效果。例如：

1. 建筑格局較差，經營死角過多，這是硬傷，即使升級改造的力度再大，都難以彌補硬傷，導致改造效率不高，成本花進去卻見效不顯著；
2. 建筑結構形式過于簡陋的馬路菜場、大棚菜場，在選址定為改造項目的時候，一定要謹慎，因為原始條件較差，如果把目標定的過高，會讓改造前后懸殊太大，不論從投入成本，還是從經營戶、消費者的接受程度上來看，都不能產生穩定的收益，風險較大。
3. 建筑及裝修條件較好，裝飾材料較新，這類項目無疑沒有改造升級的必要，即使經營不善，也絕非硬件出現問題，只能從招商、管理上找出辦法，根治問題。

適合作為農貿市場改造選址的項目大部分都具備以下建筑裝修的原始條件：

1. 建筑格局合理，空間規則、完整，大體上呈長方形空間；
2. 層高、柱距等硬件條件適合農貿市場的攤位布局；
3. 具有獨立的建筑，建筑結構形式為框架或磚混結構；

當然原市場經營狀況，也是非常重要的考量標準：

1. 經營狀況十分火爆，適合改造，但必須擴容，不擴容的前提下，很難平衡，改造難度大；

2. 經營狀況一般，適合改造，但同時需要重新招商，借著改造的時機完善業態比例和商戶品牌水準等自身條件；

3. 經營狀況一般，無明顯死角，卻存在個別空攤，空攤有矩可循（例如空攤集中為肉類攤位），稍有改造風險，如果設計以及規劃合理，可以改造成功，需要重新招商，從業態分布、區域規劃上來重新招商、選商，重新復活市場；

4. 經營狀況一般，死角存在空攤，有改造風險，適合改造時進行一定縮減，或重新招商，但招商壓力、難度大；

5. 經營狀況較差，空攤很多，空攤分布無規律（例如多個區域、多種行業均存在空攤），不適合改造，應該進行大規模縮減市場規模，更改市場定位，才能重新開業。

農貿市場改造隨著近年來城市發展的老城區改造的主題，必然勢在必行，而商業+政府補貼作為推動農貿市場改造的推手，已然成為共識，政府補貼意味著農貿市場改造具備充足的利潤空間，而改造后的商業利潤則是具備高凈值的利潤上限。所以農貿市場改造這一門生意，必然前途光明。