《肖飛洋說農貿市場設計》：新建農貿市場的選址

新建農貿市場的選址，一定是建立在農產品購買需求上的，而購買的主體，無外乎是人，通俗來說就是居民，居民密集的居住區，肯定需要配套的農貿市場。選址，是規劃工作的第一步，也是一切后續建設的前提。市場的形成，一定是順應需求的必然結果，洞察正在發生的需求，預見即將產生的需求，這是有史以來所有從商之人的天賦，也是時局所需的政態。

選址，首先從城市規劃為落腳點，

開始對一個城市，一方水土的思考。

城市化，是做農貿市場設計需要著重理解的課題，從我的角度來看，是必修課。為什么？整個農貿市場行業，就是由于城市化的進程不斷加速而形成的一個行業。如果我們對城市化進程，都沒有一個通識的了解，也就不具備有對這個行業的思考。

第一點，你要明白，城市的擴張或者是蔓延，會有一個方向。例如，某個城市，它為了更好的招商引資，更好的達到與外界的聯系，可能會往更加繁榮、級別更高的城市去擴張。另外城市的擴張，也有一個行政指引，所以想在某個城市做一個農貿市場，你就必須知道，這個城市在未來五年到十年內，市政以及該城市的精英會將這個城市向東南西北，究竟哪一個方向擴展。是更靠近省會，還是更向東進？可以說，這是對一個城市的發展，具備時間上的判斷力。

而第二點，在于你在整個城市范圍內，你能夠知道哪些是人口密集區，哪些是未來的人口密集區。每個城市，都會有相應的數據供你參考，哪片地區人口有多少，其商業配套有多少，都可以查詢得到。而城市統計局也會根據實際情況，做出比較客觀對一片地區人口和商業的調整?？梢哉f，這是對一個城市的發展，具備空間上的判斷力。

唯有在一個城市中，以城市規劃為落腳點，進行時間和空間上的雙向思考，才能夠得到你自己對這個城市的判斷。

新建農貿市場選址，要分為地理位置與建筑條件，兩大因素同時考慮。

新建農貿市場選址的地理位置基本點：

決定新建農貿市場選址的基本點有很多，較為關鍵的在于這幾個，第一、商業輻射面積；第二，人口覆蓋數量；第三，人口屬性與消費習慣；第四，附近競品農貿市場的情況，優劣勢；第五，交通環境與農貿市場的相關配套設施。

• 商業輻射面積，也就是新建這個農貿市場，它能夠吸引周邊區域多遠的人來這里消費，它填補的是多大的市場空白。

• 人口覆蓋數量，是在這個市場空白下，會具體有多少人是這個新建農貿市場的潛在消費者。

（上圖為廣西某農貿市場項目的選址，與繡江西北方向眾多農貿市場拉開2.4公里以上的距離，成為繡江東南岸唯一的農貿市場，直接服務4.5萬人口，占據優勢位置。）

• 人口的屬性與消費習慣，這些人，他們的客戶畫像是什么樣的。其中包括了，年齡？職業？收入？購買時間？食物的習慣程度？對農貿市場有什么特殊的要求？

(上圖是杭州某農貿市場的選址調研分析報告，從周邊區域性質、主要住宅小區與商圈、同類競爭市場的多角度做出分析，服務對象為高消費水平人群，故定位為現代化農超。)

• 附近競品農貿市場的情況與優劣勢，在我們新建的農貿市場選址中，周圍還有什么農貿市場，去考察一番，它們有哪里沒有做好，或者它們在哪個地方做得特別好。

(上圖是上海某農貿市場的選址調研分析報告，從周邊同類競爭市場的多角度進行選址。)

• 交通環境與農貿市場的相關配套設施，新建的農貿市場的選址，交通環境怎么樣，方便不方便老人家走進來，方便不方便年輕人開車進來，以及周圍有什么更多的業態分布，人家買了菜，還能夠順帶買點什么。

(上圖為景德鎮市官莊農貿市場拆建工程的項目位置分布圖，可以看到新建的官莊農貿市場選址在即將拆除的老市場附近，在主路更深處雖然交通觸達距離稍微變遠，但更有利于規劃足夠的配套停車位，符合現代化農貿市場的停車需求。并且位于豪德貿易商圈周邊距離不到500米，將為豪德商圈的買賣人群提供農產品供應。)

新建農貿市場選址的建筑條件基本點：

新建農貿市場除了地理位置的考量外，還需要對建筑條件進行分析選擇：第一、建筑內的市場經營位置；第二、建筑結構的繁簡程度；第三、柱距；第四、進出口；第五、層高。

第一，結合自身建筑條件，農貿市場部分宜設置在建筑內的1-2層。因為農貿市場屬于快速交易的場所，必須控制一次購物的最短時間，否則就失去了農貿市場自身最大的優勢：高效、實惠。

第二，不宜設置在剪力墻、結構分布復雜的建筑體內，也就是說適合設置在規則寬敞的建筑內；

（上圖為廣西某市場的布局，所在建筑為6層住宅，農貿市場經營范圍為1-2層的局部，經營范圍內被樓梯間、剪力墻等分割為凌亂的多個部分，導致該市場經營效果不佳，死角極多，是一個反面案例。）

第三，因為受到攤位可使用的最小長度的限制，建筑主體柱子間距7.2米或8.4米為宜，如果柱距小于7米（例如：柱距6米）則不適合規劃為農貿市場；

（如上圖所示，以攤位最小操作距離1.2米逆向推算，兩柱子的最小距離為7米）

第四，購物流線、貨物進出流線，盡可能分流，即除購物主入口外，還需要在另一側設置貨物進出口。

第五，因農貿市場水電通風等配套設施要求，建筑單層層高應大于4.5米，比較有利于貼頂面設置水電橋架。

新建農貿市場選址的特殊點：

基本點，是適用于任何新建農貿市場的選址，而特殊點，也是同樣重要的。我將在下文，就新建農貿市場例舉三個特殊性。第一個，是一二線城市與三四線城市的選址差異；第二個，是城市中心與城市郊區的選址差異；第三個，是城市新小區和城市老城區的選址差異。

一二線城市與三四線城市的選址差異

首先概括分析一二線城市與三四線城市有哪些明顯的差異：一二線城市商業發達，交通便利，競爭激烈，建筑覆蓋率高，消費水平高；三四線城市反之，商業分散、交通不便、競爭平和、建筑覆蓋率低，生活節奏緩慢。那么在農貿市場選址上，根據以上區別，會發生哪些不同的變化呢？

從商業角度來看，一二線城市的商業布局更加成熟，商業連貫性更強，適合將農貿市場設置在商業密集區；而三四線城市的商業連貫性一般較差，農貿市場的選址不能完全依仗周邊商業。

從交通角度來看，一二線城市的公共交通更加便利，比如地鐵、輕軌、公交的路線十分發達，故而擴大了農貿市場的服務范圍，尤其是靠近地鐵站的農貿市場，可以直接服務2-3站以內的常住居民；而三四線城市交通可達性相對較差，故而必須緊鄰住宅區。

從同類競爭角度來看，一二線城市的農貿市場競爭激烈，數量眾多，單個市場的規模較小，呈百花齊放的狀態，市場選址要求距離同類市場1km以上；而三四線農貿市場總數少，單個市場規模大，選址要求距離同類市場至少2km以上。

從建筑條件角度來看，一二線城市交通擁堵，停車條件有限，很多農貿市場都不具備足夠的停車場地，同時一二線城市的建筑普遍更加密集，樓層更高，消費者習慣了高層商業建筑，所以農貿市場可以設置在建筑內的-1層至2層，甚至可以局部設置在3層；而三四線城市的土地利用率較低，停車條件普遍優越，這是一個優勢，但建筑密度低，商業建筑的總樓層也較低，人們很難適應在購物過程中上下樓，所以農貿市場盡量設置在1層，一般情況不建議跨層。

從物業成本來看，選擇高成本的農貿市場物業，市場方收取經營戶更高的攤位租金，經營戶必然會抬高菜價，一二線城市收入、消費水平普遍偏高，顧客能夠接受較高的菜價，所以選擇較高成本的農貿市場物業也是可行的；而三四線城市選擇高成本物業，會導致經營相對更加困難，從菜價上直接把消費者拒之門外。

城市中心與城市郊區的選址差異

城市中心人口密度大，人口分布較為平均，規劃成熟，可變空間小，物業成本高；郊區人口平均密度小，分布呈分散式集中，規劃尚不成熟，可規劃的空間很大，物業成本不高，選擇性很大。

從人口分布來看，城市中心人口分布平均，對選址沒有什么特殊的影響；而郊區人口冷熱不均，農貿市場選址應該在人口集中區，周邊有工作場所、住宅配套等，肯定不能選址在荒郊野嶺。

從規劃條件來看，城市中心可選址的范圍較小，很多區域規劃成熟，已經很難再新建市場，或新增市場規劃；而郊區則靈活度更高，可選范圍更廣，也更適合規劃大型市場，比如農貿批發市場。

關于新建農貿市場的選址，當然還有更多的可以去說。但是，選址就意味著你給市場提供的是什么樣的產品，怎么樣去根據你的選址去考慮你在這個區域中擔當什么樣的角色。以上舉例了非常多的基本點，也說了特殊點，總結一點，就是基本點抓住了，特殊點將決定了你的基本點的權重和先后。